不動産を買うための検討ポイントについて（中古住宅編）
2020年08月22日
皆様こんにちは(⌒∇⌒)
残暑厳しく、毎日暑いですね。
現場へ行けば汗が滝のようです。
さて今回は、不動産を買う時の検討ポイントです。
一口に中古住宅と言っても築年数や間取りや立地、広さなど千差万別です。
住宅も中古自動車などと同じように、程度やそもそもの作りなどそれぞれに違います。
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住宅を探すうえで基本的な間取りや築年数で見られる方がほとんどではないでしょうか？
まず、住む人に合う間取りや広さを探すのは大前提だと思います。
その後に内部を見て、程度の良し悪しで判断していきますよね。
この時、表面上の程度の良し悪しで判断すると痛い目を見る場合があります。
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例えばですが、建物の床が傾いていたり、柱やカベが変形をしていたり、基礎構造に大きな亀裂があったり。
家そのものが現状をとどめるのが難しい建物も、表面上リフォームされていたりで程度が良く見えたりします。
住宅に詳しくないと意外と気づけないことってあるんです。
私は常日頃査定などで家を見る機会も多いのですが、まず施工状況や過去のメンテナンス状況、内部の傾きなどを見ます。
歩くだけでわかる場合もありますが、わからない場合はビー玉を転がします。床が傾ていなくても壁が傾いている場合もあるので、ドアやサッシを動かしてみて確かめます。
ベースの家さえしっかりしていれば、内部はリフォームなどで良くすることが出来ます。
リフォームも時には間取りそのものを変えてみたり、表面上のものをすべて一新してみたりと、色々出来ます。
新築の半分の予算でマイホームが手に入る場合もあります。
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それから、住宅ローンで中古住宅を取得する場合築20年を境に色々な税制が変わります。
例えば、「住宅ローン控除」「登録免許税減税」が築21年以上だと受けられなくなります。
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この場合、耐震診断書の取得か瑕疵保険の付保どちらかを使えば、築21年以上でも同じように受けることが出来ます。
売買後だと上記は利用できませんが、売買前だと手続きすれば利用できます。
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せっかくのマイホーム、出来るだけお得に間違いのない判断のお手伝いをしていただくため
オーケイ不動産は全力で知恵を絞っています。この夏は汗も絞っています。
不動産を買うための検討ポイントについて（土地編）
2020年07月24日
皆様こんにちは(⌒∇⌒)
今年は長雨ですね。蝉の声がまだ聞こえません。
色々いつもと違う夏ですね。
さて、今回は不動産を買う時の検討ポイントですが
皆様の求める不動産はそれぞれ違います。
新築、中古、戸建、マンション、新築用地、事業用物件
など様々です。
今回は新築用地について書こうと思います。
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新築用地は、どのような家を建てたいかによっても違いますが、
建築計画によっては土地の形状や高低差などでイレギュラーに建築費が高くなる場合があります。
単純に場所と価格だけで進めてしまうと痛い目に合う場合があります。
他にも水道や下水の問題もあり、水道の引き込みが多額になる場合などもあります。
また接道する道路の種類によっては、借りれる銀行に制限があったりします。
契約したあとに建築会社と建築計画を話すケースが多く、土地の価格は相場ぐらいなのにイレギュラーにかかった費用を考えると高い買い物になってしまった・・・
借りれる銀行に制限あり、金利が高くなってしまった・・・
こんな話を時々聞きます。
こうならないためにも土地の周辺情報含めてしっかり調べた方が良いのは間違いないですね。
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ポイントは
水道下水雨水などの設備状況、道路との高低差、擁壁の状況、境界線の状況、接道する道路種類などなどです。
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なかなか判断が難しいものもありますが、新築であれば建築の知識のある人に聞くのが一番です。
身近にそんな人がいたら是非相談することをお勧めします。
イレギュラーにかかりそうな費用含めていくらになるのか、わかっているとその土地の本当の良さも見えてくるかもしれません。
安いと思って契約したら高かった・・・
逆に高いと思っていたら、建築費が安くついた・・・
こんなこともありますので(⌒∇⌒)
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ここからは宣伝です。
私は、以前に建築会社の営業をしていましたので、単純に土地だけをみてかかりそうな費用や対策などは分かります。
オーケイ不動産では、単純に土地の話だけではなく、新築計画を含めてご相談頂けます。
銀行や税金のこともご相談頂けます。
場合によっては業者のご紹介も出来ます。
ワンストップで色々と相談頂けますので、是非一度はご来店を！
皆様よろしくお願いします(⌒∇⌒)
不動産を買った場合の税金の話
2020年07月17日
皆様こんにちわ(⌒∇⌒)
段々と暑くなり、梅雨明けも近いと感じます。
さて、本日は不動産を買った場合の税金の話です。
多数の税金がありますが、本日は固定資産税にクローズアップします。
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固定資産税はすべての不動産所有者にかかります。
土地の評価や面積、建物の構造や面積、それぞれの用途なども課税評価の対象です。
この固定資産税も減税されるポイントがあり
土地に対して建物があれば本来の土地固定資産税額の６分の１、２００㎡を超えた部分は３分の１になります。
建物の場合も120㎡までの部分とそれを超える部分は税額が少し高くなります。
つまり土地200㎡（60坪）、建物120㎡（36坪）以内が目いっぱい節税になります。
このため世の中の建売住宅や分譲地は土地200㎡以内、建物120㎡以内が多いのです。
間違ってほしくないのは、上記の面積を超えると税額大きく変わるわけではありません。超えた部分だけが税率がかわるだけですので、現実問題としては目に見えない差にしかなりません。
ただ広すぎたりすると、ずいぶん変わるように思います。
なのでやたらと広い土地にやたらと広い家、そこまで必要ないけど広いからいいやと、固定資産税を気にせずに取得すると、こんなはずじゃなかったとなります。
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また建物の固定資産税は一律ではありません。
マンションや戸建て、家の建築資材でそれぞれ税のかかり方も違います。
税額の高い順からおおまかに順位をつけると
①鉄筋コンクリート
②鉄骨造
③木造
このようになります。
このためマンションで広いと固定資産税が高くなるので70～80㎡前後の物件が多くなります。
同じ要領で、木造戸建てだと90㎡～110㎡が多くなります。
払う固定資産税が同じでも面積に差があるのはこのためです。
また固定資産税は経過年数とともに減額もされます。
この経過年数の減り方も上記の順番通りで下げ幅がちがいます。
鉄筋コンクリートの住宅で必要以上に広いけど、経過年数で減額されるからといって固定資産税額を調べずに取得すると、こんなはずじゃなかったとなります。
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固定資産税の話ばかりすると、家を買うデメリットに感じますが
そうでもないんです。
住宅ローン控除、すまいの給付金などが受けれたり、賃貸アパートより広ーく住める、何より資産になる。
場合によっては、土地が購入時より高くなったりなどもあります。
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現実に上記の失敗例は聞いたことがあります。そんな失敗をしないためにもオーケイ不動産を活用いただければと思います(⌒∇⌒)
不動産を売った場合の税金の話
2020年06月30日
皆様こんにちは(⌒∇⌒)
今日で６月も終わり、明日から７月です。
プールや海の始まる季節ですが、今年はコロナで様子が違いますね。
花火などもないので、平年と違う夏となりそうです。
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今回は不動産を売った場合の税金の話を少々。（興味ある方は読み進めてください）
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例） 親から相続した土地建物を売却したい
方法１ 中古建物としてコストをかけず売買したい
方法２ 建物が古いので土地として売買したい
おおまかにこのような売却方法が考えられます。
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この場合、私からの質問としては
①いつごろ建築した建物ですか？
②いつごろ相続していていますか？
③親が土地や家を取得した時の領収書や契約書はありますか？
④親はそこに住んでいましたか？
質問の理由は後程説明します。
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仮に領収書などなく、建物は昭和４０年台の建物だけど住めなくはない。
こんな状況で、コストをかけたくないので中古住宅として現状で売買をした。
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ちょっと待ってください。本当にそれで良いんでしょうか？
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ここで始めて税金の話が出てきます。
不動産譲渡所得税というのをご存じでしょうか？
これは不動産の売買で利益が出た場合に課せられる税金です。
その税率は短期譲渡所得、長期譲渡所得によって税率も違うのですが、ここでは相続という事で長期譲渡所得として説明しますと、利益部分の15％が所得税、5％が住民税となります。（復興所得税と合わせて約20％）
結構な税率ですよね？
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ただし、居住用財産を売った場合の特例というものがあり、一定要件を満たせば利益部分3000万円までは控除しますという特例があります。
親が居住していた土地建物を相続した場合でも、相続した時から３年後の年末までの間の売買ならこの特例を活用できる可能性があります。（一定要件を満たせば）
現状で中古住宅として売買してしまうと、これが活用できなくなります。
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え？なんで？
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この一定要件というのは相続から３年後の年末までという期間的要件を満たしたうえで、
昭和５６年以前の建物は耐震補強を施しての売買か、
解体後更地としての売買かという要件なのです。
したがって、現状で中古住宅としての売買をすると要件から外れてしまい譲渡所得税の対象になります。
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なので、どの方法で売却するかを見定めるためにも、上記の質問事項が重要なのです。
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この場合、要件を満たすのであれば土地（解体後更地）としての売買の方が良いのかもしれませんね(^▽^)
（耐震補強は高額です）
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知らずに売買すると翌年ビックリするような話ですが、知っていれば対策が打てます。
どうしたらよいかわからない不動産などは、ぜひオーケイ不動産に聞いてみてください。
※ここまで見ていただき、感謝感謝(o^―^o)
住むなら賃貸がいいの購入がいいの？
2020年06月19日
皆様こんにちは、梅雨ですねー。
梅雨が終わるとまた熱い日々になります。今年はコロナの影響でマスクをつけますが、これが熱いんですねー
熱中症や夏バテには皆様くれぐれもご注意ください。
さて、良くお客様とこんな話をします。「家は賃貸が良いの購入が良いの？」
どちらが正解というわけではありませんが、皆様のライフスタイルで正解も変わります。
転勤の多い仕事をされている方や、人口の多い地域では賃貸の方が色々と便利だと思います。
しかし転勤などもなく家族がいらっしゃる方にとっては持ち家の方が良いこともあります。
なんといっても賃貸では手に入らない広さが実現し、将来的な資産形成にもなります。
もちろんデメリットもあります。固定資産税やメンテナンスコストなどがそれです。
このデメリットを少しでも解消して持ち家取得の応援をしているのが政府です。
現在は住宅ローン控除やすまいの給付金、固定資産税やその他の税の軽減措置、など色々とありますが、特に住宅ローン控除はメリットがあるのではないでしょうか？
これは、借り入れたローンの年末残高の１％を所得税から返還しますというもので、賃貸では返ってきません。
例えば2000万円のローン残高の１％で20万円あります。所得税からの返還ですのでそれだけ納付されていると年末に戻ってくる仕組みです。10年間の適用があり、毎年の残高で変動はします。
例えばですが、現在２～3LDKのアパートに家賃7.5万円ほど支払っているケースでは年間90万円資産にならないお金が消費されます。もしあなたが転勤などない仕事で3～４人家族で、アパートが手狭になってきていたとしたら私は持ち家をお勧めします。
なぜなら、場合によっては今よりも支払いが安くなり、家の広さもあり、尚且つ資産になり、持ち家を持つというステータスも手に入ります。
戸建てやマンション、新築や中古など様々ありますが、今回はお勧めの新築住宅をピックアップします。
この物件4LDKという広さで敷地も広く2,290万円という価格です。
この2,290万円を３５年ローン（金利0.875％変動金利）ボーナスなしで計算すると、、、、
月々63,317円しかもオール電化。
今よりも支払いが安くなり広くなる、そして資産になる、所得税ももどる。
デメリットももちろんありますが、メリットの方が大きくなってしまいます。（上記の2,290万円以外に諸経費はかかります）
いかがでしょうか？
https://www.ok-fudosan.jp/buy/9467.html
もし興味があればその物件を添付していますので、のぞいてみてください。
他にも似たような価格の物件がいくつかありますので、是非ご覧ください。
ホームページ以外の物件について
2020年05月16日
こんにちは。コロナの緊急事態宣言が解除され、少しずつ世間の動きが出てきたように思います。
普段走行する路線の車の数も増えたり
良く行く飲食店では、１週間前と比べずいぶん人が増えたなと感じました。
少しずつですが日常に戻っていくような気がします。
さて、皆様は不動産物件を探すときインターネットで検索しているのではないでしょうか？
弊社ホームページも極力物件をインターネットにアップするのですが、
中にはホームページに入れていない物件もあります。
諸事情によりインターネットに載せていない物件や準備中の物件もございます。
コロナ騒動もだんだんと落ち着いてきますので、
不動産をお探しの方はぜひ一度はオーケイ不動産をのぞいてみませんか？
お茶でも飲みながらいろいろな物件を見てみませんか？
新しい発見や思わぬ物件と出会えるかも！
下松市、周南市、光市エリアの物件を取り揃えております。
どうぞお気軽にご来店ください♪
コロナウイルスとの付き合い方
2020年04月11日
開店して約１０日ぐらい経ちました。
今月に入っての話題はコロナウイルスの内容が多く、暗いニュースが世の中のマインドに変化をもたらせています。
近くのゆめタウンにて食事をしたのですが、見たこともないぐらい人が少ない状況。
駐車場もスカスカ。この山口でこの状況だと都会はもっと大変なんでしょうね。
私にとっても人生初くらいの世の中の混乱です。
ある人は「開店の時期が最悪だね」など言われるのですが、確かに良くはないのは分かります。
先日ある社長さんとお話しした時にも同じような話になったのですが、
その社長さんは
「逆に良かったんじゃない？だってこれ以上はないだろうから、、、苦労が先に来るとあとは楽よ」
さすが社長さんです。良いほうに転換して考えることが習慣になっているのが分かりました。
実は私も暗く考えてはいません。
暮らしを考えサポートする立場ですから、良い方向に暮らしを変える提案をしてきた習慣がついているのかもしれません(^▽^)
オーケイ不動産は絶賛営業中です。気になった方はぜひ立ち寄ってみてください♪
スタッフブログ設置のお知らせ！
2020年04月02日
さて、この度、ホームページ公開に伴いスタッフブログを新たに設置いたしました。
このブログで、日々の仕事のことや気づきなどを綴っていければと思います。
どうぞ、末永く宜しくお願いいたします。
